Problemas con el Presidente de la Comunidad

Sabemos que, cuando uno posee una vivienda en régimen de propiedad horizontal, es decir, un piso integrado en un bloque de viviendas, se sujeta al régimen que establece la Ley de Propiedad Horizontal, en desarrollo del artículo 396 de nuestro Código Civil, ya que, se adquiere una vivienda en particular, de uso privativo, y luego, el uso no excluyente de determinadas zonas comunes del edificio.

Pues bien, dicha Ley de Propiedad Horizontal, creada en 1960 y sucesivamente adaptada a las necesidades propias de la evolución de la sociedad, contempla y rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Dentro de los órganos de la propia comunidad, está la figura del Presidente, figura de vital importancia, IMPRESCINDIBLE junto a la de la Junta de Propietarios.

Antes de proseguir con algunos problemas típicos que pueden presentarse, y una orientación general sobre cómo solucionarlos (a expensas de un estudio individualizado de cada caso por parte de profesionales cualificados), pasaré a explicar cuestiones básicas sobre el cargo:
 

Ahora que ya conocemos, de forma esquemática lo fundamental sobre el cargo de Presidente, voy a comentar brevemente los problemas que, en la práctica pueden presentarse.

Es común que, desoyendo los consejos del Administrador de Fincas, se proceda a nombrar como presidente a un vecino que, ausente en la mayoría de las reuniones, nunca ha tomado interés por los asuntos comunitarios.  Esta acción , unida al desconocimiento de los deberes legales que el cargo de presidente conlleva, lleva a muchos presidentes a abstenterse de tomar parte en las cuestiones de comunidad, indicando que , por ejemplo, su nombramiento no es legal ya que no estaban, o que tienen capacidad suficiente para ser presidentes, o que no pueden desempeñar el cargo por motivos familiares….

Una de las facultades del presidente, es convocar a la Junta de Propietarios, para tratar cualquier tema que sea de consideración. Por aquí viene uno de los problemas usuales. Desgraciadamente no es raro encontrar problemas en las fincas, que requieren la toma de decisiones por parte de la junta, que no deban demorarse, y ante el requerimiento de vecinos, que el presidente no acepte el cargo o reniegue de sus obligaciones. Por lo tanto, no tendríamos ni reunión de la junta, ni decisión acerca de esos temas. Se podría escribir mucho sobre las medidas a tomar con ese vecino que está causando un perjuicio a la comunidad con su actitud, pero lo más recomendable es superar dicho bloqueo convocando la junta por parte de vecinos, que representen, al menos un 25% de las cuotas de participación del edificio, pero requerirá que se realicen las funciones de secretario-administrador para  posteriormente, dar fe de lo que allí se ha decidido en acta y recoja las firmas correspondientes.

En esa junta, se puede establecer, primeramente, el relevo (o cese) del presidente para solucionar ese bloqueo que está causando, decidiendo de acuerdo a la Ley quién será el nuevo presidente.

Otro problema usual, es que el presidente, o el administrador, se nieguen a facilitar a cualquier vecino información sobre la comunidad. Más grave si es sobre temas importantes de la comunidad como: saldos de cuentas corrientes, deudas con la comunidad, estado de las actuaciones con los vecinos morosos, presupuestos de obras y servicios solicitados… etc.  Esta privación no es legal, ya que, cada vecino, dentro de sus facultades dominicales, es decir, como dueño, aunque sea de un % de la finca, tiene derecho a conocer lo que se está haciendo con todo tipo de detalles. Dicha negativa puede ser considerada judicialmente como abuso de derecho proscrito en los art. 6 y 7 del Código Civil, pasando la solución por la intervención de los propios tribunales de Justicia.

Igual que puede negarse a convocar una junta, el presidente puede negarse a incluir determinado punto en la convocatoria. También es aplicable a la figura del administrador, con el agravamiento que ello supone cuando el administrador es un profesional externo a la finca. Desgraciadamente, no es extraño entrar en conflictos de intereses, cuando “el que limpia” la finca es un conocido / amigo / socio, del presidente por ejemplo. Es en éstos casos donde la actuación de un administrador independiente, profesional y con los necesarios conocimientos legales se hace indispensable.

Otro ejemplo, es la extralimitación en las funciones. Como en otros casos, también aplicable por analogía a la figura del secretario-administrador. De acuerdo con la doctrina de los Tribunales, la figura del presidente, actúa como representante de la Comunidad, y se le aplica la figura del mandatario. Como mandatario, sus acciones pueden ser impugnadas cuando las realiza sin mandato de la junta, o extralimitando sus funciones. Es importante que el presidente sea leal a la propia junta y que busque los intereses para su comunidad, de lo contrario se le podría reclamar responsabilidad como ya se ha explicado si causa un perjuicio a la comunidad o incurre en una conducta delictiva.

En Gesmudéjar somos especialistas en solucionar los problemas jurídicos y de gestión de las fincas, o en defenderte frente problemas que puedas tener en tu comunidad. Contar con el asesoramiento especializado de un profesional, desde el primer momento tiene varios beneficios, primeramente evita problemas atajándolos en su raíz, y si estos problemas vienen, pondrá en bandeja las distintas vías para solucionarlos de acuerdo siempre al Derecho. No deje su comunidad y sus intereses en manos de cualquiera.Si su administrador se limita a hacer apuntes contables, registrando ingresos y repartiendo gastos… quizás no sea la mejor garantía para el funcionamiento de su comunidad.