En este post, a raíz de una conversación con un emprendedor, que sin ninguna relación con el sector, pretendía administrar fincas “en ratos libres”, voy a analizar los requisitos para ser Administrador de Fincas, así como unos breves consejos para elegir Administrador para vuestras fincas.
Con la transformación urbanística que han sufrido nuestras ciudades, la figura del administrador de fincas ha ido cobrando más y más complejidad, y ha venido resultando ser una profesión difícil de desempeñar sin una especial capacitación. Piénsese, no en edificios pequeños, sino en complejos inmobiliarios que cuentan con bar-restaurante, que tienen empleados, que arrendan partes comunes, o en otras formas nuevas de propiedad horizontal, como lo son los centros comerciales, parques empresariales o complejos vacacionales de apartamentos de aprovechamiento por turnos.
Como profesión liberal, ha ido unida, desde siempre a la exigencia de una titulación oficial, cosa que queda claro, que sea aplicable a la administración de fincas, viendo el tenor literal de la LPH “cualificación profesional suficiente”.
El criterio mayoritariamente seguido por la doctrina científica es que, cuando la ley no establece un númerus clausus, ni siquiera una remisión a la colegiación obligatoria, es que no quiso consagrar requisitos para ejercer la administración de fincas.
Afortunadamente, como en otros casos han sido los propios jueces los que se han visto en la necesidad de, interpetar este precepto, determinando que “ La Ley de Propiedad Horizontal da plena libertad a la Junta para designar Administrador cuando este es elegido entre los propios comuneros; pero cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad la Ley ha impuesto la exigencia de cualificación profesional bastante, en aras de proteger los intereses de todos los comuneros” . Sin embargo, continúa dicha sentencia declarando nulo el acuerdo en el cual se nombraba a un Administrador ajeno a la Finca ya que al amparo del Decreto 693/1968, art 2 la exigencia de Colegiación sigue siendo válida con la regulación actual, y de acuerdo con la resolución del TC (74/1994) la colegiación es un requisito cuyo cumplimiento corresponde al Administrador, y no a la Comunidad de propietarios. Por consiguiente, dicho acuerdo nombrando a un Administrador que carece de cualificación puede ser impugnado por los propietarios disidentes.
Como puede intuirse, aunque hay sentencias en ambos casos, no queda del todo claro si es necesaria la colegiación o algún tipo de titulación específica. En un contexto en el que el propio mercado ha demandado este tipo de profesionales, una creciente demanda y una laxa exigencia de requisitos… puede dar en problemas para el consumidor. Y desgraciadamente, hay ejemplos más que evidentes de que ha sido así. A veces, hay tantas contradicciones que algunos autores hasta llegan a tratar el tema del intrusismo profesional tipificado como delito en el artículo 403 del Código Penal.
En este punto, es donde cobra vital importancia la función social que realizan los Colegios Oficiales, en este caso de Administradores de Fincas. Aunque por sí, poco puede garantizar, si el profesional toma algo de interés, puede ser la diferencia entre un administrador y otro. Los colegios oficiales, más allá de su obligatoriedad, son una asociación de profesionales dedicados a lo mismo, y aunque legalmente no parezca exigible, es de gran utilidad para el profesional, y para el cliente que recurre a dicho profesional.
Primeramente, porque hay requisitos para acceder, y una vez colegiado, el administrador responde ante el Colegio por su conducta profesional. Para formar parte del Colegio de Administradores de Fincas, se exige, determinadas titulaciones previas (Derecho, Económicas, Empresariales) o la aprobación del plan de Estudios aprobado por el Ministerio de Fomento.
Como agrupación de profesionales, cuenta con su propia disciplina interna, pudiendo sancionar a los administradores que actúen vulnerando su propio código, y, consecuentemente perjudicando al usuario. Precisamente, los usuarios que fueran perjudicados por un administrador colegiado, pueden ser indemnizados por el seguro de responsabilidad civil que el Colegio de Administradores tiene contratado a tal efecto. Igualmente, se realizan charlas formativas, seminarios sobre los temas más importantes, se cuenta con asesoría jurídica, se dan orientaciones en cuestiones profesionales y se realizan periódicamente convenios para que los administradores clientes puedan ofrecer condiciones ventajosas a sus clientes.
Mi consejo, es que se seleccione un administrador de fincas colegiado, a convenir, con conocimientos específicos, que pueda prevenir, atajar o solucionar los problemas más usuales de las comunidades: morosidad, conflictos con proveedores, cuestiones de convivencia vecinal etc, y sobre todo que se huya de aquellos que ofrecen tarifas excesivamente bajas, que no cuentan con despacho abierto al público ya que, esta tipología de administrador es la que causa la mayor parte de los problemas. El cobro de unos honorarios suficientes, y acordes con el trabajo realizado es también una garantía de imparcialidad.
Como en todo servicio, el precio puede ser elevado o barato, dependiendo de la calidad del servicio y de la cualificación del que presta ese servicio. Que se cobre poco, puede resultar caro, si el servicio que se ofrece es malo. La candidad cobrada, u ofertada "per se", sin tener unos estándares de calidad del servicio recibido, o sin conocer la cualificación de quien lo va a prestar, representa una cierta incertidumbre sobre lo que se está contratando. Para ello existen las tarifas (orientativas) oficiales de los Colegios, que representan el coste de unos servicios medianamente estandarizados, y las garantías que ello conlleva.
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