Hoy, voy a dar cuatro pinceladas sobre el tema de los defectos constructivos.Son frecuentes los propietarios preocupados por el estado de sus viviendas, sobre todo si son nuevas, habiendo hecho la compra más importante de su vida,y en la mayoría de los casos, estando por delante muchos años de cuotas hasta el pago, es normal que quien tiene un problema en su vivienda muestre inquietud y preocupación.
Desgraciadamente, cada día aumentan las reclamaciones que propietarios de viviendas y comunidades presentan ante los tribunales por deficiencias en sus viviendas. Es un problema relativamente frecuente, donde el consumidor se puede encontrar perdido, ya que, entran en escena la figura de promotor, del constructor, el director de obra, el seguro decenal, el seguro de la vivienda, tampoco tiene el mismo tratamiento si el defecto está en zonas comunes o privativas… ante todo esto, es muy recomendable contar con asesoramiento especializado y realizar un estudio, tanto técnico como jurídico del asunto en particular.
El marco legislativo básico de este tipo de reclamaciones se encuentra en la Ley de Ordenación de la Edificación, y, subsidiariamente en la regulación que establece nuestro Código Civil sobre el contrato de compra-venta, y en la doctrina que para casos similares han establecido nuestros tribunales.
La L.O.E. establece tres tipos de garantías básicas: una anual, para defectos de terminación (desconchones, defectos de pintura, colocación de baldosas…), una trianual para defectos de habitabilidad (goteras, humedales, grietas en elementos no estructurales), y , finalmente, una decenal para defectos en elementos estructurales que comprometan la seguridad de la construcción.
El hecho de haber transcurrido estos plazos, no significa que el consumidor no tenga protección, en este sentido existe jurisprudencia que, basada en las disposiciones de la compraventa, protegen los intereses del consumidor frente a vicios ocultos o situaciones de indefensión frente al promotor.
¿Y qué obligaciones tiene, en concreto la figura del Administrador de Fincas? “velar por el buen régimen de la finca” o “atender a la conservación de la casa”. Son extractos de las funciones que, la ley de propiedad de horizontal adjudica al Administrador de la Finca.
En temas constructivos, la responsabilidad recaerá sobre el primer administrador de la finca. Por lo tanto, la experiencia nos muestra lo importante que puede ser que el administrador vele por la conservación del edificio, guiando a los vecinos para que no pierdan los derechos que la Ley les da como consumidores. Esos primeros años, en esas primeras juntas es donde deben comenzar las gestiones.
No es necesaria ninguna búsqueda exhaustiva para, darse cuenta de que difícilmente el adquiriente de una vivienda va a ser el responsable de los problemas constructivos que dicha vivienda adolece, y, tampoco es necesario tener un alto grado de conocimientos jurídicos para constatar que, quien vende viviendas nuevas, tiene obligación de entregarlas bien hechas. Así entre otras, podemos citar para vicios del suelo SSTS de 31 octubre 1979, de 21 abril 1982
EDJ 1982/2345 , de 1 marzo 1986
EDJ 1986/1649 , para vicios en la ejecución de la obra SSTS de 26 noviembre 1984
EDJ 1984/7508, de 11 diciembre 1985, de 10 mayo 1986
EDJ 1986/3096, para mala calidad de los materiales SSTS de 17 diciembre 1985, de 18 enero 1988
EDJ 1988/263, de 18 enero 1990
EDJ 1990/288, sobre la ruina en sentido jurídico SSTS de 12 abril 1989, de 21 diciembre 1990
EDJ 1990/11846, de 23 diciembre 1991
EDJ 1991/12229…
Desde Gesmudéjar, en cumplimiento de nuestras obligaciones legales, conocemos los procedimientos tanto pre judiciales como judiciales para que su comunidad pueda obtener la tutela necesaria de sus derechos. Además, realizaremos las gestiones pre judiciales necesarias incluidas en nuestros honorarios, y, podrá obtener una tarifa preferente en caso de encargar la gestión jurídica. Podrá contar con el asesoramiento de un Abogado ejerciente en todo momento.
Creemos que es importante que el Administrador de la Finca, vele por mantener el valor del patrimonio inmobiliario de sus clientes. No se limite a contratar un administrador que realice gestiones contables, exija más, cuente con el servicio de un profesional cualificado, su patrimonio inmobiliario se lo agradecerá.
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