En este post hablaré sobre las obligaciones  que comporta poseer un piso en propiedad Horizontal. Una de ellas, es la de ser presidente de la comunidad de propietarios. Algunos toman el cargo con diligencia y responsabilidad pero… si no es así, ésto puede interesarte.
Sabemos que, cuando uno posee una vivienda en régimen de propiedad horizontal, es decir, un piso integrado en un bloque de viviendas, se sujeta al régimen que establece la Ley de Propiedad Horizontal, en desarrollo del artículo 396 de nuestro Código Civil, ya que, se adquiere una vivienda en particular, de uso privativo, y luego, el uso no excluyente de determinadas zonas comunes del edificio.

Pues bien, dicha Ley de Propiedad Horizontal, creada en 1960 y sucesivamente adaptada a las necesidades propias de la evolución de la sociedad, contempla y rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Dentro de los órganos de la propia comunidad, está la figura del Presidente, figura de vital importancia, IMPRESCINDIBLE junto a la de la Junta de Propietarios.

Antes de proseguir con algunos problemas típicos que pueden presentarse, y una orientación general sobre cómo solucionarlos (a expensas de un estudio individualizado de cada caso por parte de profesionales cualificados), pasaré a explicar cuestiones básicas sobre el cargo:
 
  • El cargo de presidente ha de ejercerse, por parte de un propietario. Tiene que ostentar la propiedad de una de las viviendas, locales, trasteros, garajes… una de las propiedades susceptibles de individualización del edificio, por usar la terminología de nuestro Código Civil.
  • El cargo de presidente, se nombra por la Junta de Propietarios (14.1 LPH) mediante elección o mediante turno rotatorio (13.1 LPH) , siempre por mayoría. En caso de no poder nombrarse, se puede acudir al Juez para que sea él quien nombre en juicio de equidad (17.4 LPH)
  • Es un cargo de carácter OBLIGATORIO (13.2 LPH). Sólo en contados casos, puede ser impugnado judicialmente, acción que, para prosperar requerirá de una justificación fundada y que sea apreciada por el juez, prevaleciendo la obligación legalmente establecida en la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Es un cargo con duración, en principio anual salvo que los estatutos prevean algo diferente (art. 13 LPH).
  • El presidente, está sujeto a responsabilidad, respondiendo por los daños y perjuicios que pueda causar a la comunidad, tanto civilmente (art 1101 y 1901 Código Civil), o incluso penalmente por varios tipos de delitos, sobre todo de ámbito económico.
  • El presidente, es quien representa a la comunidad, frente a terceras personas, como entes administrativos, proveedores, otras comunidades, o incluso ante los tribunales de justicia si no se han concedido poderes.
  • La figura del presidente está sometida a la disciplina de la Junta de Propietarios, respondiendo ante éstos de acuerdo a la normativa legal del MANDATARIO, es decir, no pudiendo tomar decisiones sin la supervisión de la junta.

Ahora que ya conocemos, de forma esquemática lo fundamental sobre el cargo de Presidente, voy a comentar brevemente los problemas que, en la práctica pueden presentarse.

Es común que, desoyendo los consejos del Administrador de Fincas, se proceda a nombrar como presidente a un vecino que, ausente en la mayoría de las reuniones, nunca ha tomado interés por los asuntos comunitarios.  Esta acción , unida al desconocimiento de los deberes legales que el cargo de presidente conlleva, lleva a muchos presidentes a abstenterse de tomar parte en las cuestiones de comunidad, indicando que , por ejemplo, su nombramiento no es legal ya que no estaban, o que tienen capacidad suficiente para ser presidentes, o que no pueden desempeñar el cargo por motivos familiares….


Una de las facultades del presidente, es convocar a la Junta de Propietarios, para tratar cualquier tema que sea de consideración. Por aquí viene uno de los problemas usuales. Desgraciadamente no es raro encontrar problemas en las fincas, que requieren la toma de decisiones por parte de la junta, que no deban demorarse, y ante el requerimiento de vecinos, que el presidente no acepte el cargo o reniegue de sus obligaciones. Por lo tanto, no tendríamos ni reunión de la junta, ni decisión acerca de esos temas. Se podría escribir mucho sobre las medidas a tomar con ese vecino que está causando un perjuicio a la comunidad con su actitud, pero lo más recomendable es superar dicho bloqueo convocando la junta por parte de vecinos, que representen, al menos un 25% de las cuotas de participación del edificio, pero requerirá que se realicen las funciones de secretario-administrador para  posteriormente, dar fe de lo que allí se ha decidido en acta y recoja las firmas correspondientes.

En esa junta, se puede establecer, primeramente, el relevo (o cese) del presidente para solucionar ese bloqueo que está causando, decidiendo de acuerdo a la Ley quién será el nuevo presidente.



Otro problema usual, es que el presidente, o el administrador, se nieguen a facilitar a cualquier vecino información sobre la comunidad. Más grave si es sobre temas importantes de la comunidad como: saldos de cuentas corrientes, deudas con la comunidad, estado de las actuaciones con los vecinos morosos, presupuestos de obras y servicios solicitados… etc.  Esta privación no es legal, ya que, cada vecino, dentro de sus facultades dominicales, es decir, como dueño, aunque sea de un % de la finca, tiene derecho a conocer lo que se está haciendo con todo tipo de detalles. Dicha negativa puede ser considerada judicialmente como abuso de derecho proscrito en los art. 6 y 7 del Código Civil, pasando la solución por la intervención de los propios tribunales de Justicia.

Igual que puede negarse a convocar una junta, el presidente puede negarse a incluir determinado punto en la convocatoria. También es aplicable a la figura del administrador, con el agravamiento que ello supone cuando el administrador es un profesional externo a la finca. Desgraciadamente, no es extraño entrar en conflictos de intereses, cuando “el que limpia” la finca es un conocido / amigo / socio, del presidente por ejemplo. Es en éstos casos donde la actuación de un administrador independiente, profesional y con los necesarios conocimientos legales se hace indispensable.



Otro ejemplo, es la extralimitación en las funciones. Como en otros casos, también aplicable por analogía a la figura del secretario-administrador. De acuerdo con la doctrina de los Tribunales, la figura del presidente, actúa como representante de la Comunidad, y se le aplica la figura del mandatario. Como mandatario, sus acciones pueden ser impugnadas cuando las realiza sin mandato de la junta, o extralimitando sus funciones. Es importante que el presidente sea leal a la propia junta y que busque los intereses para su comunidad, de lo contrario se le podría reclamar responsabilidad como ya se ha explicado si causa un perjuicio a la comunidad o incurre en una conducta delictiva.

En Gesmudéjar somos especialistas en solucionar los problemas jurídicos y de gestión de las fincas, o en defenderte frente problemas que puedas tener en tu comunidad. Contar con el asesoramiento especializado de un profesional, desde el primer momento tiene varios beneficios, primeramente evita problemas atajándolos en su raíz, y si estos problemas vienen, pondrá en bandeja las distintas vías para solucionarlos de acuerdo siempre al Derecho. No deje su comunidad y sus intereses en manos de cualquiera.Si su administrador se limita a hacer apuntes contables, registrando ingresos y repartiendo gastos… quizás no sea la mejor garantía para el funcionamiento de su comunidad.


3 comentariosañadir comentario

Jose Peña Roca
miércoles, 2 diciembre de 2015, las 11:39
Buenas tardes, tengo problemas con la Junta Administrativa de la Comunidad de Viviendas, donde resido. Quisiera que me informara sobre los siguientes temas:
1.- Tenemos un Presidente que está ejerciendo el cargo desde hace mas de 10 años y no hay forma de que deje de serlo, ya que en las pocas juntas que él convoca para la elección de nuevo Presidente, ya aporta más autorizaciones a su favor, que propietarios se presentan a la convocatoria, y aunque hay propietarios que quieren un nuevo Presidente y que incluso se presentan para el cargo, como es por votación nunca se consigue el cambio. ¿Es posible que después de tantos años y habiendo propietarios interesados en ser Presidentes, no puedan serlo porque siempre se presenta él y sale elegido aportando autorizaciones a su favor de otros propietarios? . Como no tenemos acceso a ellas no sabemos si son validas porque estas autorizaciones las destruyen y no constan en ningún sitio.
2.- Los motivos de pedir el cambio de Presidente, es por la mala gestión administrativa y económica que vienen realizando sistemáticamente. Se niegan a entregar las facturas de los gatos de la Comunidad, saldos de los Bancos, etc.. Desde el año 2012 que se aprobaron las cuentas del año 2011 no se ha vuelto a convocar ninguna Junta General Ordinaria para la presentación anual de cuentas, estando pendiente la aprobación de los años 2012-2013-2014 y 2015, alegando que por problemas del ordenador se han perdido datos necesarios para la presentación de estas cuentas.
Yo personalmente estuve pagando todas mis cuotas durante los años 2012/2013y2014 dejando de pagar todo lo relacionado al año 2015 notificando en dos ocasiones con un Burofax (febrero y en Julio de este año), indicándoles que mis cuotas las tienen a su disposición en el momento me entreguen toda la documentación que solicito. Hasta la fecha no he tenido contestación a ninguno de los dos Burofax.
¿Qué puedo hacer?
Un saludo cordial
Jose Peña
Rafa
domingo, 26 julio de 2015, las 20:10
buenas tardes Carmen.

Hay varios temas a tratar. Primeramente los daños que está recibiendo su propiedad privada, previstos como delito en nuestro código penal, el tema es suficientemente grave como para tomar medidas.

No es necesario que sea la presidenta la que de parte al seguro, ni el administrador, la puede dar cualquier vecino. Tanto el parte al seguro, como la consiguiente denuncia por los daños sufridos.

Respecto a los pagos realizados necesitaría ver la redacción de las actas.

Escríbame a fincas@gesmudejar.es para comentar los pormenores.

Gracias


Carmen
domingo, 26 julio de 2015, las 18:12
Buenas tardes, el pasado año fuimos presidentes de una comunidad en la que había unos 15.000eur anuales (durante 6años) de gastos no justificados por un presidente que repitió durante 6 años su mandato con la aprobación del administrador (también vecino) que se negaba también a proporcionar información de cuentas o facturas. En la reunion de revocacion de presidencia, mi marido exigió cambio de presidente indicando que no se podía reincidir en el cargo tantos años. Asi que salio el voluntariamente. Desde entonces este grupo de vecinos nos hacen la vida imposible ( como se presentaron pocos vecinos a la reunion salio de presidenta una vecina de este grupo, desde entonces nos pinchan las ruedas, echan cicles en el suelo, clinex usados, rayan los 2 coches,...y por mas que nos quejamos al administrador la actual presidenta se niega a poner cámara o a dar parte al seguro, ...) Se decidió, en la comunidad del jardín donde otro vecino es presidente desde hace con este 7 años y se niega a dejar de serlo y también se niega a dar cuentas de en que se ha gastado una media de 9.000eur/año en un jardín seco. Ante un problema de reparto de terrenos, algunos publicos y otros privados, equivocado donde se ven afectado el jardín y piscina del residencial, se decidió contratar a un perito que realizase un estudio/proyecto de la parcela que es nuestra y la que realmente no lo es, a fin de solucionar un error del ayuntamiento ya que es terreno publico y el del residencial es el de al lado. El presidente de la comunidad del jardín, nos solicitó (verbalmente) que lo pagasemos nosotros con el saldo de la comunidad del residencial el proyecto aprobado en actas de la comunidad del jardín, que más adelante realizaría transferencia del importe paga. Ahora la nueva presidente junto con el presidente del jardín desde hace 7años nos mandan un burofax exigiendo que por hacer un mal uso del dinero de la comunidad debemos de pagarlo nosotros o se nos demandará. El proyecto costo novecientos y algo euros. ¿Hasta que punto hicimos mal en pagar algo que es del mismo residencial? ¿Hasta que importe podría un presidente hacer algo que es un beneficio para 81 vecinos?

Gracias anticipadas y un saludo.

No se si me he explicado correctamente, cualquier duda por favor preguntemela.

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