Hoy, voy a explicar un concepto básico que por lo que veo no todo el mundo conoce, incluso cuando viven en comunidad o han adquirido un piso en régimen de propiedad horizontal: la cuota de participación. Afecta a temas fundamentales como el reparto de gastos así que puede interesarte seguir leyendo.
Como en otros post, no podríamos comenzar a hablar de Propiedad Horizontal sin hacer una reseña a la ley de propiedad horizontal. La nuestra, promulgada ya en 1960, y modificada sucesivas veces, para adaptarse a la realidad española, la última en junio del año pasado. Así, establece el artículo 3 b) de dicha ley que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los arts. 10 y 17 de esta Ley”
Leyendo este párrafo, ya pueden surgir las primeras dudas ¿dónde puedo encontrar yo ese dato? Pues bueno… es un dato básico que aparece en diversos documentos: escritura de compra venta de la vivienda, declaración de división horizontal, notas del registro de la propiedad, etc.

Como dice la ley “dicha cuota sirve para participar de las cargas y beneficios por razón de comunidad” entonces ¿significa que todos los gastos se pagan en función de dicha cuota?. Pues no. No es tan sencillo como parece.
En principio, para afrontar los gastos de la comunidad, hay que tener en cuenta por mandato legal la cuota de participación. Es decir, si yo tengo un piso que representa el X% de la comunidad, he de pagar el X% de los gastos y tendré derecho a un X% de los beneficios. Veamos un ejemplo práctico. Redondearé los datos para que halla lugar a equívocos matemáticos: por ejemplo tenemos un edificio con 10 vivendas y 10 garajes, todos de igual cabida. Hay 10 propietarios, cada uno con 1 piso y un garaje, todos de, por ejemplo 100m2. Signficará que cada propietario tiene una cuota de un 10%. Deberá soportar las cargas y beneficios de la comunidad en ese 10%.

Sin embargo, como ya decía, la práctica diaria nos enseña que no siempre se da así. El principio general, es que las cargas y beneficios se distribuyen de acuerdo a la cuota. Sin embargo, este reparto ¿es imperativo? ¿cómo opera la autonomía de la voluntad?. Uno de los documentos importantes, a estudiar cuando se compra una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, indispensable para todo administrador que pretenda ser profesional, son LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD. Los estatutos, son unas normas que inicialmente los propietarios de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal se dan. Estos estatutos, están por delante de las leyes, y son vinculantes por los comuneros. Son tan importantes que se unen habitualmente a las escrituras de compra venta de viviendas, porque son unas normas que van a tener que cumplir los propietarios de la vivienda, y como tan, deben ser informados.
 

Una de las formas de variar el reparto de las cargas de la comunidad, es por vía estatutaria. Es decir, los constructores, suelen introducir determinaciones en los estatutos, sobre todo pensando en facilitar o condicionar el uso de las viviendas o locales que van a vender. Por ejemplo: pueden establecer que los propietarios del local, no tienen obligación de pagar gastos de escalera, que si un propietario de una vivienda no tiene garaje no tiene obligación de soportar los gastos del garaje, o que por ejemplo es posible dividir o agrupar locales sin consentimiento de la propia comunidad.
 
También, es práctica común (a veces con base legal , estatutaria, o en base a la propia costumbre) crear “grupos de reparto”. Significa, que, por ejemplo, los gastos del garaje sólo se pagan entre los propietarios de garajes, en proporción no a la cuota de su vivienda, sino a la cuota del garaje en sí.  Por lo tanto, a veces la cuota no lo es todo, sin embargo, este tipo de reparto, distinto del que establece la ley, de no estar reflejado en los estatutos, no se suele plantear con el quorum necesario, aunque no suele generar conflictos ya que atiende a criterios de racionalidad.
 

Otro ejemplo en el que no se aplica directamente la cuota, son los consumos.  Si yo tengo el piso cerrado ¿he de pagar los gastos de acuerdo a la cuota? Efectivamente no, el tema de los consumos debe ser tratado a parte, dado que se trata de consumos "individualizables", y deben tener un tratamiento distinto, esta vez no exento de problemas.

La problemática diaria de aquellos gastos que se reparten por cuota, es que, "lupa en mano" resulta complicado, o prácticamente imposible establecer una cuota que matemáticamente pudiera computar el gasto real provocado por un comunero. Por ejemplo : hay comunidades donde el acceso al garaje se realiza por medio de un montacoches, o el sistema de apertura de las puertas del garaje es costoso y se suele averiar. Si yo, que en mi plaza sólo tengo un coche ¿he de pagar lo mismo que mi vecino Fernando, que tiene una plaza más generosa y puede aparcar las dos motos de sus hijos? Sin duda, que llegaríamos a instalar contadores o a establecer una casuística de reparto de gastos prolija, por lo que la ley ha optado por el sencillo criterio de la cuota.
 
Hasta ahora hemos hablado de cargas, pero ¿qué hay sobre los beneficios?. Pues pueden ser muy variados. Por ejemplo, si hay cambios urbanísticos y se decide construir más plantas hacia arriba. Uno de los datos que se utilizarán para ese reparto es la cuota de participación. Si por ejemplo, un caso mucho más usual. Hay determinadas instalaciones comunitarias, que pueden ofrecer un rendimiento económico ¿cómo se reparte? Pues, una de las variables, es la cuota.
 

La cuota de la comunidad, también es la parte que se tiene en propiedad del solar. Dato que se usará, si por ejemplo se declara en ruina la vivienda y hay que derruirla, o si, por ejemplo hay cambios urbanísticos en la ciudad, como un plan de rehabilitación urbana, donde se determina la remodelación del barrio y se van a construir nuevos edificios. Según la cuota de participación en ese edificio, corresponderán determinadas cargas, inmuebles, etc. Todo de acuerdo al procedimiento urbanístico.

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