En este post analizaré, un determinado tipo de obras en las comunidades, que vienen siendo un foco de constantes problemas, incluso judiciales: las obras de mantenimiento o mejora. Dichas obras, han sido objeto de modificación legislativa, siendo abordadas en la L. 8/2013, de 26 de Junio, sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27 Junio 2013)
La cuestión, para nada banal, comienza tras plantear una serie de obras a realizar en la propia finca. Pueden ser bien establecer nuevos servicios, que requieran de obras, o no. Aquí el papel del Administrador de Fincas puede ser fundamental, ya que, primeramente ha de saber discernir de qué tipo de obras y/o servicios estamos hablando para, aplicarle un quórum u otro, ya que puede no ser tan sencillo como parece.



Sabemos, ya desde el Código Civil (art. 396), que, en una finca donde hay pisos particulares, y zonas comunes, hay que aplicarle unas determinadas normas y un determinado procedimiento para realizar obras. Dichas obras, por ende que afectan a las zonas comunes, como por ejemplo los patios, o las cubiertas de los edificios, y que , requieren de modificaciones en el título constitutivo, por lo tanto ¿unanimidad? ¿mayoría? ¿3/5? ¿o ni siquiera será necesario someterla a votación?. Podemos encontrar ejemplos de todo tipo de obras, con distintos requerimientos que quórum.
Veamos, primeramente, que es lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Veremos algunos ejemplos, para no tratar aquí un tema tan extenso.

1.- (Art. 10) “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas, o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de esta imposición, por parte de la Administración, del deber general de conservación”  Aquí vemos, como, efectivamente, hay obras que son obligatorias y que simplemente para hacerse, necesitan un requerimiento, bien de la administración, bien de cualquiera de los propietarios.


 
2.- (art. 17.4) “4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”
Obras de mejora, o de mantenimiento, que no sean “necesarios”.  Aunque hay más supuestos, para no entrar en una prolija casuística nos centraremos en este tipo de obras.

Son, cuando por ejemplo, el suelo del pasillo y del zaguán de entrada, empieza a estar desgastado y deslucido, de tal forma que hay que cambiarlo y poner otro nuevo, o por ejemplo la puerta de acceso al edificio.¿Y de qué depende que sea, considerada una obra de MEJORA, o que sea simplemente una obra de MANTENIMIENTO? Pues de la interpretación que el demos a la palabra “necesaria”, será una obra que requiera un quórum determinado u otro.



Por si no fuera suficiente problema, y obstáculo a la seguridad jurídica, dejar en manos de ¿el administrador? ¿el presidente? ¿los vecinos disidentes? La necesidad o no de semejante mayoría (agravada) de 3/5, pueden surgir determinadas dudas sobre la interpretación de tan desafortunado precepto. La duda en concreto es: cuando se refiere a 3/5, ¿de la finca en total? ¿ de los vecinos presentes en la junta? Gran pregunta.

Para hallar la respuesta, debemos entender los problemas que generaba la anterior normativa. Los problemas, eran los siguientes: Yo, que soy propietario, no acudo a una junta, pensando que los temas a tratar serían los ordinarios: a ver a quién le cae la presidencia, los nuevos presupuestos y poco más, ya que en mi finca no hay problemas. Pues bien, resulta, que se propone renovar la puerta de entrada, y los cuatro vecinos que siempre acuden a las juntas, acuerdan poner una puerta con mármol persa, con manecillas con cristales de svarovski , y claro, me veo obligado a pagarlo, cuando yo con una puerta que sirva para entrar y salir, me basta y me sobra.

Pues bien, entendiendo, que dadas esas situaciones, y teniendo en cuenta la incidencia de la crisis en las familias, lo que ha querido determinar la ley, con la modificación ya nombrada, es que efectivamente sean 3/5 de los vecinos que tienen la finca (independientemente) de los que asistan a la junta, los que tengan que aprobar dichas mejoras.
Sobre el papel, hay casos que resultan evidentes, sin embargo, podremos encontrarnos muchos problemas a la hora de enfocar unas obras en una comunidad. Incluso, podríamos necesitar, el dictamen de un técnico, que sea quien se pronuncie, acerca del carácter de dichas obras.

Si interpretamos la mayoría de 3/5 como total de la finca, viendo la práctica diaria de las fincas, parece que puede plantearse un bloqueo importante a este tipo de obras, ya que, de no asistir, al menos, esos 3/5 de los propietarios que representen al menos 3/5 partes de las cuotas, ni siquiera sería posible tomar ningún acuerdo sobre obras de mejora.
Podríamos establecer, como criterio general que se trata de mantenimiento simplemente cuando se va a reponer un servicio o una parte común del edificio a su estado inicial, o a uno muy similar, sin que de podamos hablar de una mejora de las calidades o las funcionalidades.



Entonces, en el caso de obras obligatorias por la vía del art. 10.3 ¿No tenemos nada que decidir los vecinos? Parecería un contra sentido, ya que por la vía de facto representaría una especie de expropiación contraria al derecho de propiedad establecido en nuestra normativa. En la práctica, lo que creo que debe hacer el administrador dirigente es convocar junta general extraordinaria con carácter de urgencia, para que, al menos sean los propios vecinos los que decidan, quién será el encargado de realizar tales labores.
 
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